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🏡 Calculadora de Rentabilidade do Imóvel
Descubra o yield e a rentabilidade líquida real do seu imóvel alugado, descontando todas as despesas.
📋 Dados do Imóvel
Preencha o valor do imóvel, aluguel e despesas para calcular a rentabilidade real.
Como calcular a rentabilidade real de um imóvel alugado
A rentabilidade de um imóvel alugado é muito diferente do simples cálculo de "aluguel dividido pelo valor do imóvel". Um imóvel que paga R$ 2.500 de aluguel sobre um valor de R$ 500.000 tem um yield bruto de 0,5% ao mês (6% ao ano) — mas a rentabilidade líquida real pode ser bem menor quando descontamos condomínio, IPTU, seguro, manutenção, vacância e impostos.
Nossa calculadora de rentabilidade do imóvel considera todos esses fatores. A vacância — período em que o imóvel pode ficar desocupado — é um dos itens mais esquecidos pelos proprietários e tem grande impacto na rentabilidade real. A cada 5% de vacância em um ano, você perde aproximadamente 18 dias de aluguel.
Use essa ferramenta para comparar a rentabilidade do imóvel com outros investimentos como FIIs, Tesouro Selic ou CDBs, considerando o yield líquido anual real.
Como usar a Calculadora de Rentabilidade do Imóvel
- Informe o valor do imóvel — Digite o valor de mercado atual do imóvel (não o valor de compra original, para ter a rentabilidade sobre o valor atual).
- Informe o aluguel bruto mensal — O valor total recebido do locatário antes de qualquer desconto.
- Preencha as despesas mensais — Informe condomínio (se pago pelo proprietário), IPTU rateado mensalmente, seguro do imóvel, manutenção estimada e outras despesas.
- Defina vacância e impostos — Informe o percentual estimado de vacância anual (padrão: 5%) e a alíquota efetiva de IR sobre o aluguel.
- Calcule e compare — Veja yield bruto, yield líquido, receita mensal e anual líquida e rentabilidade anual. Compare com outros investimentos.
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Perguntas frequentes — Calculadora de Rentabilidade do Imóvel
Historicamente, imóveis residenciais rendem entre 0,3% e 0,6% ao mês bruto, ou 4% a 7% ao ano. Imóveis comerciais podem render mais (0,6% a 1% a.m.), mas têm maior vacância e custo de manutenção. A rentabilidade líquida real — descontando todos os custos — costuma ficar entre 3% e 5% ao ano.
Yield (ou "cap rate") é a rentabilidade bruta anual do imóvel: aluguel anual ÷ valor do imóvel × 100. Por exemplo, um imóvel de R$ 500.000 que paga R$ 2.500/mês tem yield bruto de (R$ 30.000 ÷ R$ 500.000) = 6% a.a. O yield líquido desconta despesas e vacância.
A vacância é o percentual do tempo em que o imóvel fica desocupado. Com 5% de vacância, você perde aproximadamente 18 dias de aluguel por ano. Nossa calculadora aplica a vacância sobre a receita bruta: receita efetiva = aluguel × (1 − vacância/100).
A comparação depende de múltiplos fatores: liquidez (FIIs têm liquidez diária; imóvel físico não), diversificação, custos de gestão, isenção de IR sobre dividendos de FIIs (para PF com até 10% do fundo), risco de vacância e valorização patrimonial. Nossa Calculadora Imóvel vs FIIs faz essa comparação completa.
Na calculadora, o campo "Impostos sobre aluguel" representa a alíquota efetiva sobre o aluguel bruto mensal. A tabela progressiva do IR PF para aluguéis vai de isento (até R$ 1.903,98) a 27,5% (acima de R$ 4.664,68). Se você usa o carnê-leão e sua alíquota efetiva é 15%, informe 15% no campo.
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